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发表于 2020-2-14 06:15:35 | 显示全部楼层 |阅读模式
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迪拜中华网讯:

曾几何时,在虚构的资产王国中,通行的学说是,购买金融和房地产资产是一种储蓄形式-能够承担更高风险来获得更高的“息票削减”能力。随着时间的流逝,这些“优惠券”将战胜通货膨胀的黑暗力量,使净财富随着时间的流逝而增加。

从第二次世界大战结束到1980年代初期,这是一个没有问题的结论。然而,随着利率开始下降,收入分配发生了巨大变化,资本收益开始主导财富创造。

如今,随着一个国家又一个国家的传统资产价格开始下跌,问题出现了:我们回到旧的思维方式了吗?过渡期间发生了什么改变了游戏的基本面?

双动力

我们可以肯定地说,房地产资产例外时期是流动性驱动因素和导致资产价格升值的城市化基本力量的结合。价格模式大致可分为两个区域:1)“平地”,价格因土地的丰富而根据建筑成本上涨和下跌; 2)“分区”区域,根据政府法规限制土地使用价格上涨的幅度大于GDP增长率。

随着人口流向租金和价格不会呈现出失控增长的地区,平坦的土地区域便成为负担得起的住房的工具。分区区域表现出更大的价格波动性,因为它们容易受到投机活动的影响,并且更容易出现夸大的价格模式。

流动性成主要影响因素

流动性成了房地产行业的关键影响因素,自1980年代以来,流动性的增长速度超过了消费者价格通胀的速度。原因是该变量已被用于购买和制造本身会刺激增长的资产。

当流动性停滞不前时,资产价格停滞不前,挑战就变成了需要注入流动性以继续经济增长的挑战(美国从2008年开始通过量化宽松计划实施了这一战略)。流动性(或缺乏流动性)强化了原始价格模式。

但是,它仍然是一个不可估量的成分-远远超过了不存在的“供过于求”的幽灵,后者通过减少发行量来照顾自己-消除了溢出到经济增长中的过高价格波动。

大幅降低价格

在阿联酋,资产价格下跌导致交易量增加(甚至纠正了私营部门数据提供者的错误),这表明未来资本收益的诱惑仍然存在。然而,尽管供应过剩的问题主导了时代精神,但数据表明入住率仍然很高。

最终用户/投资者会有更多选择。当价格下跌幅度大于租金价值时,收益率开始上升,从而刺激了未来的购买欲。但是,这可以通过政府法规来引导:a)增加对基础设施的投资,以及b)将评估师引入监管网以允许更大的贷款。

第一步已经在进行,第二步是不可避免的,特别是考虑到国际舞台上正在采取的势头。显而易见的是,紧缩计划无效。

负担能力游戏

面临的挑战仍然是,要以高于借款利率的速度发展经济,以使总债务水平随着时间的推移“消失”,因为资产价格的增长水平将其自身纳入经济统计数据。一直以来,经济适用房市场的数量都在增长。这是至关重要的,因为阿联酋无疑是一个庞大而没有具体表现形式的移民社会,每个人都深刻地了解到,负担能力将是随着时间的推移持续增长的主要动力。政府放宽移民规则以及减少其他费用的措施本身就刺激了进一步的投资。

这些措施所固有的是对移民的认可。从理论上讲,分析师的角色仍然足够清晰,尽管很难在现场发挥作用。

他们必须定期评估市场的温度,使用广泛而复杂的分析方法来检查市场脉搏,因为新世界与现在正在衰落的旧模式共存。
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